Comprendre le fonctionnement des SCPI de rendement

Définition d’une SCPI de rendement

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier appelée aussi dans sa dénomination générique pierre-papier, est un placement financier collectif dans l’immobilier. Il peut s’agir d’immobilier de bureaux, de commerces mais aussi d’établissements de santé ou d’immeubles résidentiels. Comme l’indique leur nom, les SCPI de rendement ont pour objectif de verser des revenus. Ces revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse selon les conditions de marché et les performances de la SCPI. Les revenus distribués proviennent des revenus locatifs, des revenus financiers issus de la gestion de la trésorerie de la SCPI, et d’éventuelles plus-values de cession d’immeubles. Le montant de ces revenus dépend notamment de l’activité locative et des transactions réalisées. Ces revenus, appelés aussi dividendes, sont versés le plus souvent selon une fréquence trimestrielle. La société de gestion prélève des frais en contrepartie de la gestion locative des immeubles détenus par la SCPI et des opérations réalisées pour le compte de cette dernière.

Dans quels buts souscrire une SCPI de rendement ?

L’investissement dans une SCPI de rendement peut répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux. L’objectif premier est le plus souvent la constitution d’un complément de revenu, que vous soyez en activité ou à la retraite. La multiplicité des locataires du patrimoine favorise la stabilité des revenus. La valorisation sur le long terme associée à une diversification de ses placements constitue également un objectif cohérent avec la nature du placement. Un placement immobilier, bien moins volatil qu’un placement financier, ne peut évoluer que dans la durée et s’envisage donc sur le long terme. Les SCPI et la valeur des actifs immobiliers sous-jacents restent toutefois soumises aux fluctuations de marché. L’achat de parts de SCPI de rendement peut également couvrir d’autres objectifs patrimoniaux tels que la transmission.

Comment choisir une SCPI de rendement ?

L’objectif de complément de revenu focalise généralement l’attention sur les performances passées de la SCPI de rendement, matérialisées par le taux de rendement interne (TRI) sur différentes durées et le taux de distribution (TD). Néanmoins, plusieurs points sont à considérer avant d’en choisir une. Rappelons en outre que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Notons l’importance du Taux d’Occupation Financier des immeubles (TOF), révélateur de l’activité locative ; du niveau d’endettement qui, s’il est élevé, peut venir grever les revenus distribués. Enfin, la qualité du patrimoine immobilier de la SCPI reste déterminante pour répondre à l’objectif de valorisation sur le long terme, le prix des parts évoluant notamment en fonction de la valeur du patrimoine qu’elles représentent. Il en va de même pour la qualité des locataires, qu’ils soient des opérateurs de santé, des entreprises, des commerces : leur solidité financière demeure un critère de fiabilité.

Comment acheter des parts de SCPI de rendement ?

Le montant de l’investissement de départ peut être modique au regard du montant nécessaire pour acheter un bien immobilier en tant que tel. Donnons un ordre de grandeur sur la base de nos propres SCPI : un peu plus de 2000 € (soit l’équivalent de 10 parts multiplié par un prix de part avoisinant les 200 €). Ensuite, deux possibilités s’offrent à vous :

• Acheter des parts de SCPI par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou d’un conseiller en investissement financier (CIF) distribuant la SCPI que vous aurez retenue
• Acheter des parts de SCPI comme unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Les assureurs proposent sur leurs contrats un nombre variable d’unités de compte, en provenance de sociétés de gestion diverses généralement. Il suffit de choisir parmi la liste d’unités de compte proposée la ou les SCPI disponibles, en vérifiant qu’elles correspondent bien à votre profil d’investisseur.

La possibilité d’investir via des versements programmés, notamment dans le cadre d’un achat en direct via un CGP ou un CIF, vous permet de constituer une épargne immobilière de manière très progressive. Cette option est à considérer sur le long terme.

Il convient dans tous les cas d’en parler avec votre Conseiller qui vous orientera vers le placement le mieux adapté à votre situation personnelle et professionnelle.

SCPI : quelques risques à garder en tête

L’investissement en parts de SCPI présente des risques dont le risque de perte en capital. L'investissement est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de long terme et de diversification du patrimoine. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Les revenus potentiels du fonds ainsi que la valeur des parts ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds, de l'évolution des marchés immobiliers et de la conjoncture économique.