7 termes à connaître avant d’investir en SCPI

1. Pierre papier : qu’est-ce que ça signifie exactement ?

La pierre papier désigne des placements immobiliers collectifs, gérés professionnellement. Elle regroupe les SCPI, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou encore les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI).

Le terme « pierre » renvoie aux biens immobiliers et celui de « papier » à l’investissement sous forme de part, acquis par les associés de ces sociétés. Investir dans la pierre papier permet ainsi d’acheter des parts de biens immobiliers via une société et de percevoir des revenus potentiels issus des loyers qui seraient perçus. Ces revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

2. La valeur d’une part de SCPI, une définition multiple…

Il existe quatre types de valeurs de parts de SCPI :

• La valeur de souscription. Elle correspond au prix d’achat auquel les investisseurs achètent leurs parts, incluant les frais d’entrée et la commission de souscription, 
• La valeur de retrait. C’est le montant récupéré par un associé au moment de sa sortie de la SCPI, 
• La valeur de reconstitution. Elle représente le montant nécessaire pour le rachat de tous les actifs immobiliers de la SCPI. C’est la valeur recouvrable de la SCPI,
• La valeur de réalisation. Elle est la somme de la valeur vénale des actifs immobiliers de la SCPI (c’est-à-dire le prix auquel un bien peut être vendu sur un marché donné) et la valeur nette autrement dit diminuée de ses actifs financiers.  

3. SCPI à capital fixe ou à capital variable

Dans l’univers des SCPI, il y a celle à capital variable, dont le capital évolue au rythme des souscriptions et des retraits et dont le prix des parts varie en fonction de la valeur des immeubles. Et il y a celle à capital fixe, dont le capital ne peut évoluer, il s’agit alors uniquement d’échange de parts et le prix de chaque part varie en fonction de l’offre et la demande.

Avec les SCPI à capital variable, il est possible de vendre ou de souscrire des parts à tout moment. Pour vendre ses parts, il faut passer par la société de gestion. Elle en fixe le prix, en fonction de la valeur de ses actifs immobiliers. Le retrait ne peut se faire que s’il y a suffisamment de souscriptions.

La société de gestion de la SCPI à capital fixe définit dès sa création un capital plafond. Sauf en cas de nouvelle augmentation du capital, les investisseurs devront alors se rendre sur le marché secondaire pour acheter des parts. La loi de l’offre et de la demande s’applique. La valeur des parts dépend de l’attrait des investisseurs pour la SCPI et pas uniquement de la valeur de ses actifs immobiliers.

Dans les deux cas, il est important de noter que la liquidité des parts n’est pas garantie.

4. SCPI de rendement et SCPI de capitalisation, de quoi parle-t-on ?

Différents types de SCPI existent, avec chacune des objectifs bien particuliers.

Les SCPI de rendement. Elles visent essentiellement à distribuer des dividendes réguliers aux investisseurs, bien que les revenus ne soient pas garantis. Ces revenus sont issus de la location des biens immobiliers (bureaux, entrepôts, cliniques...).

Les SCPI de capitalisation. Elles ne distribuent pas de revenus aux associés. Elles visent à engendrer une valorisation sur le long terme de leur capital. Elles investissent dans des actifs à prix réduits, mais à fort potentiel. Comme un immeuble vendu en dessous du prix du marché dans un quartier en mutation.

5. Liquidité : est-il facile de vendre ses parts de SCPI ?

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, la société de gestion organise la liquidité et fixe à l’avance la valeur des parts. La vente ne pourra se faire que s’il y a eu un nombre de souscriptions suffisant. La liquidité n’est donc pas garantie par la société de gestion. À l’inverse, dans le cas d’une société à capital fixe, le marché secondaire n’est pas géré par la société de gestion. L’offre de vente doit alors rencontrer une demande d’achat.

6. À quoi correspondent les dividendes ?

Les associés d’une SCPI de rendement perçoivent des dividendes, c’est-à-dire des revenus issus des loyers perçus par la société et éventuellement des plus-values des actifs cédés, moins les frais de gestion et de fonctionnement de la SCPI. En général, les dividendes sont versés chaque trimestre mais parfois la fréquence de distribution est mensuelle ou semestrielle. Les revenus ne sont pas garantis.

7. TRI et TD, les indicateurs de performance pour analyser une SCPI

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) indique la rentabilité d’un investissement sur une période donnée en tenant compte à la fois du prix d’acquisition, des revenus perçus sur la période d’investissement et de la valeur de retrait.

Le Taux de distribution (TD) est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France ou à l’étranger, versé au titre de l’année n par le prix de souscription au 1er janvier n. Le revenu non récurrent est composé des distributions de plus-values, de reset fiscal et de la fiscalité étrangère.

Investir comporte des risques, notamment de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ceci est une communication publicitaire et ne constitue ni un conseil ni une recommandation d’investissement. Veuillez-vous référer au document d’informations du fonds et au document d’informations clés avant de prendre toute décision finale d’investissement.